Appunti - Contratti di locazione transitori e transitori di breve durata. Contratti per gli studenti

Il codice civile descrive la locazione come “… il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.” (art. 1571 c.c.). La normativa speciale è, invece, contenuta nella legge n. 431/1998 la quale disciplina le diverse tipologie contrattuali: - i contratti cc.dd. “liberi” di durata minima pari ad anni 4 con possibilità di un rinnovo alla scadenza per ulteriori quattro anni (art. 2, comma primo L. n. 431/98); - i contratti cc.dd. “agevolati” di durata di 3 anni prorogabili in due anni (art. 2 commi 3 e 5 L. n. 431/98); - i contratti cc.dd. “transitori” (art. 5 L. n. 431/98), per i quali le parti possono concordare tempi di durata inferiore, ma nel rispetto imprescindibile di determinati requisiti. 

L’ordinamento tutela l’abitazione quale bene primario per l’individuo e di conseguenza mentre guarda con favore ai contratti di lunga durata, disciplina in maniera dettagliata e rigorosa le ipotesi in cui detta garanzia sia limitata nel tempo. In questo breve articolo si tratterà nello specifico l’argomento dei contratti di natura transitoria e di breve durata, analizzandone soprattutto i presupposti il cui rispetto risulta imprescindibile per la validità e l’efficacia del contratto stesso. Il mancato rispetto dei requisiti di legge determina una conversione del contratto transitorio in quello di durata superiore (4+4 anni). 

L’art. 5, primo comma, L. n. 431/98 prevede testualmente: “1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.”. Dunque, è normativamente prevista la facoltà di stipulare contratti di locazione di natura transitoria che abbiano una durata inferiore ai limiti di cui all’art. 2, primo comma, L. n. 431/1998 (4+4 anni), purché siano destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti. 

Occorre, dunque, aver riguardo a:

A) che la durata sia fissata da un limite minimo anche inferiore ai 30 giorni ad un massimo di diciotto mesi, all’esito dei quali il contratto si può considerare ipso jure risolto anche in assenza di esplicita comunicazione di disdetta;

B) che siano rappresentate nel testo contrattuale le esigenze particolari del locatore o del conduttore, sulla base delle quali si giustifichi la breve durata del rapporto contrattuale. La sussistenza di tali esigenze dovrà essere comprovata, nello specifico, mediante documentazione che le parti dovranno aver cura di allegare al contratto stesso. Successivamente, dette esigenze dovranno essere confermate mediante invio all’altra parte di specifica raccomandata a/r, che attesti la persistenza dell’esigenza prima della scadenza del temine contrattuale, come anche ribadito dalla costante giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. III Civ. del 20.02.2014, n. 4075).

C) che la determinazione del canone sia limitata e contenuta all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti dai decreti ministeriali e/o dagli accordi locali siglati dalle associazioni rappresentative delle categorie coinvolte. 

Nello specifico:

A) I contratti di natura transitoria hanno una durata compresa tra i 30 ed i 180 giorni; quelli “transitori di breve durata” hanno una durata inferiore ai 30 giorni. Tuttavia, il D.M. del 16/01/2017 ha eliminato il limite minimo di un mese, previsto nel D.M. del 2002, e dunque, ad oggi esiste solo un limite massimo di durata pari a 18 mesi.

B) Per le esigenze dell’una o dell’altra parte che giustifichino la natura transitoria del contratto occorre verificare il contenuto dell’accordo locale (comunale). A titolo esemplificativo, nell’accordo locale della città di Milano tra le esigenze che possono giustificare la transitorietà del contratto vengono riportate: per il locatore, l’esigenza di adibire l’immobile ad abitazione propria o dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado per motivi di trasferimento temporaneo della sede di lavoro, matrimonio dei figli, separazione o divorzio, necessità di assistenza dei congiunti; mentre per il conduttore, l’esigenza di risiedere nell’immobile per trasferimento temporaneo della sede di lavoro, ricerca di attività lavorativa, separazione o divorzio, formazione professionale o apprendistato, assegnazione di alloggio in E.R.P. (edilizia residenziale pubblica) o acquisto di residenza presso cooperative o privati entro i successivi 18 mesi. Casi particolari sono previsti, poi, in ipotesi di associazioni che in base alle finalità di statuto realizzino attività di accompagnamento e sostegno delle famiglie in difficoltà economica e sociale o nuclei in grave emergenza abitativa.

C) In riferimento alla determinazione del canone occorre evidenziare che i limiti del canone vengono stabiliti dal decreto 16.01.2017 (emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il M.E.F.), nel quale vengono riportati i criteri generali, cui ci si deve attenere sia relativamente alla determinazione del canone sia alla stipula di accordi in sede locale relativi ai contratti di locazione convenzionati, transitori e transitori per studenti universitari. Gli accordi locali determinano, poi, nello specifico le clausole contrattuali obbligatorie.

Non sono previste limitazioni, invece, nei contratti con durata inferiore ai trenta giorni nei comuni con numero di abitanti inferiore a diecimila e dunque il canone può essere oggetto di libera determinazione. Ove non siano stipulati i predetti accordi locali deve, in via sussidiaria, farsi riferimento al decreto ministeriale del 10.03.2006 emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro del M.E.F. (Condizioni per la stipula dei contratti di locazione transitori e dei contratti per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ovvero per la mancata definizione degli Accordi di cui all'articolo 2, comma 3, della medesima, legge n. 431/98 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 119 del 24-5-2006). Infatti, il su richiamato D.M. del 2017 all’art. 1, comma 12 testualmente riporta: “12. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della richiamata legge n. 431 del 1998.”.

I CONTRATTI DI BREVE DURATA.

La locazione “transitoria di breve durata” vale per un periodo inferiore o pari ai trenta giorni e possono essere stipulati dal soggetto, persona fisica, che non eserciti attività imprenditoriale; tali contratti possono avere ad oggetto un’unità abitativa ed anche la prestazione di servizi di pulizia dei locali e fornitura di biancheria. Ad essi vengono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. Pur non essendo soggetti alla registrazione, ai sensi dell’art. 4 D.L. n. 50/2017 i dati relativi a tale tipologia contrattuale devono essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, dagli intermediari immobiliari, ovvero da chi gestisca portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare. Si può beneficiare della c.d. cedolare secca a condizione che l’immobile abbia destinazione residenziale con categoria catastale tra A1 e A11, esclusa la A10.

UN’IPOTESI PARTICOLARE: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE TRASNITORIO PER STUDENTI. 

L’art. 5, secondo comma legge n. 431/1998 prevede “… 2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo 4 bis.3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.”. Il conduttore deve essere studente universitario, dunque, iscritto ad un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione nell'ambito di un comune diverso rispetto a quello di residenza. Sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. 

Caratteristiche: - la durata deve andare da un minimo di 6 mesi, ad un massimo di 36 mesi, con rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza, salvo disdetta anticipata. Può essere rinnovato per una unica volta; - il canone mensile deve essere stabilito sulla scorta dall’accordo territoriale sottoscritto tra le organizzazioni sindacali, le università e le associazioni degli studenti; - deve essere sempre indicata nel contratto l’esigenza transitoria dello studente; - le parti possono anticipatamente esercitare il diritto di recesso, con raccomandata a/r da inviare all’altra parte almeno tre mesi prima della scadenza. Va precisato che lo studente potrà recedere per gravi motivi (ad esempio trasferimento in altra sede), mentre il locatore potrà svincolarsi in ipotesi di morosità maturata dal conduttore ovvero per il mancato pagamento delle spese condominiali, ove l’importo complessivo del debito sia superiore a quello di due mensilità del canone.